עו"ד טינה קפלן בעלת ניסיון רב ומקיף במיסוי מקרקעין (מיסוי נדל"ן), לרבות בנושאי מס שבח ומס רכישה לתושבי חוץ ולתושבי ישראל. עו"ד קפלן מייעצת בנושאי מיסוי נדל"ן והשכרת דירות בישראל ובחו"ל, מגישה דיווחים למס שבח, בקשות לתיקון שומה, השגות ועררים על החלטות שומה.

מהם מיסי נדל"ן?

בישראל ישנם 2 סוגים עיקריים של מיסי נדל"ן או מיסי מקרקעין:

  • מס שבח - מס שמשלם מי שמוכר נדל"ן (זכות במקרקעין, או באיגוד מקרקעין)

  • מס רכישה - מס שמשלם מי שרוכש נדל"ן (זכות במקרקעין, או באיגוד מקרקעין)

 

הכללים ליישום המסים הללו, כמו גם פירוט התנאים והפטורים מוסדרים בחוק מיסוי מקרקעין ובתקנות השונות שהותקנו מכוח החוק.

 

בנוסף, ישנם גם מסים על השכרת נדל"ן. הכללים ליישום המס על השכרת נדל"ן, נמצאים בפקודת מס הכנסה וכן בכללים ובתקנות. כשמדובר בדירות מגורים, ישנם מסלולי מס והטבות מיוחדות שלא חלות בהשכרה של נכסים מסוגים אחרים.

כיצד ניתן לקבל החזר של מס רכישה או מס שבח?

אם אתם סבורים ששילמת מיסי נדל"ן בסכום גבוה משהייתם צריכים, ניתן להגיש בקשה להחזר מס רכישה או מס שבח למנהל מיסוי מקרקעין ("בקשה לתיקון שומה"), תוך 4 שנים מיום שנעשתה השומה.

חשוב להבין שלא מדובר בבקשה טכנית, ושלא בכל מקרה ניתן להגיש את הבקשה לתיקון. ככלל, ניתן להגיש בקשה לתיקון שומה רק אם התקיים אחד מהמקרים הבאים:

  1. התגלו עובדות חדשות העשויות, לבדן או ביחד עם החומר שהיה בידי המנהל, בעת עשיית השומה, לחייב במס או לשנות את סכום המס;

  2. התברר שנמסרה הצהרה לא נכונה, שהובילה לתשלום מס בסכום אחר או לאי תשלום מס מלכתחילה;

  3. התגלתה טעות בשומה.

 

דוגמה לטעות מהותית בשומה, היא כשנעשתה הצהרה שגויה לגבי התושבות של הרוכש או המוכר. במקרים רבים שמגיעים לטיפולי, צד לעסקה שהיה למעשה תושב ישראל לצרכי מס הכנסה, סווג כתושב חוץ על ידי המייצג שלו במסגרת הדיווח למס שבח. בדומה ישנם מקרים הפוכים, בהם אדם שכבר הפך לתושב חוץ סווג כתושב ישראל במסגרת ההצהרה לרשויות. מעבר לכך שמדובר בהצהרה שגויה וכוזבת לרשויות, היא כמובן משפיעה על סכומי המס שתשלמו או על הזכאות שלכם לפטור מתשלום מס על פי חוק. 

מיסוי השקעות של תושבי חוץ בישראל

מהו מס הרכישה על נדל"ן לתושב חוץ?

אדם שרוכש זכות במקרקעין (למשל דירת מגורים) בישראל, יהיה חייב לשלם מס רכישה בשיעור מסוים משווי העסקה.

כשהרוכש הוא תושב ישראל וזו דירתו היחידה, שיעורי המס מתחילים ב – 0 ועולים באופן מדורג. להלן מדרגות המס על הרוכש דירת מגורים יחידה החל מיום 16.1.2021 ועד 15.1.2022:

על חלק השווי שעד 1,747,865 ש"ח – לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,747,865 ש"ח ועד 2,073,190 ש"ח – 3.5%

על חלק השווי העולה על 2,073,190 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 5%

על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

דוגמה:

אדם רכש דירת מגורים יחידה בסך של 2,200,000 ₪, ישלם את שיעורי המס הבאים:

על חלק השווי שעד 1,747,865 ₪  - לא ישולם מס

על חלק השווי העולה על 1,747,865 ₪ ועד 2,073,190 ₪ =  11,386 ₪ 

על חלק השווי העולה על 2,073,190 ₪ ועד 2,200,000 ₪ =   6,341  ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 17,727 ₪

לעומת זאת, כשהרוכש הוא תושב חוץ, לרבות תושב ישראלי לשעבר שכבר ניתק את התושבות שלו, או שזו אינה דירת מגורים יחידה שלו, יוטל מס רכישה בשיעור גבוה יותר, מהשקל הראשון כדלהלן:

על חלק השווי שעד 1,294,770 ש"ח – 5%

על חלק השווי העולה על 1,294,770 ש"ח ועד 3,884,295 ש"ח – 6%

על חלק השווי העולה על 3,884,295 ש"ח ועד 5,348,565 ש"ח – 7%

על חלק השווי העולה על 5,348,565 ש"ח ועד 17,828,555 ש"ח – 8%

על חלק השווי העולה על 17,828,555 ש"ח – 10%

דוגמה:

רכישת דירת מגורים על ידי תושב חוץ בסך של 2,200,000 ₪:

על חלק השווי שעד 1,294,770 ₪  ישולם =  64,739 ₪

על חלק השווי העולה על 1,294,770 ₪ ועד 2,200,000 ₪ =  54,314 ₪

סה"כ מס רכישה לתשלום – 119,053 ₪ 

מה מס השבח על נדל"ן לתושב חוץ?

מס שבח הוא מס שמוטל על הרווח ממכירת זכות במקרקעין, בדומה למס רווח הון המוטל על מכירתם של נכסים אחרים על פי פקודת מס הכנסה. 

 

חוק מיסוי מקרקעין קובע את דרך חישוב השבח, את ההוצאות המותרות בניכוי, את ההוראות לקביעת יום המכירה ושווי המכירה ואת ההוראות לקביעת יום הרכישה ושווי הרכישה ואת הפטורים וההקלות.

עם זאת, בהתאם להוראות חוק מיסוי מקרקעין ובהתקיים תנאים מסוימים, המוכר זכאי להפחתה בשיעורי המס או לחילופין לפטור מלא ממס.

בפרק חמישי לחוק מיסוי מקרקעין נקבעו הוראות לעניין פטור ממס שבח במכירת זכות במקרקעין המהווה דירת מגורים מזכה בתנאים מסוימים.

גם תושב חוץ, ממש כמו תושב ישראל, זכאי לקבל פטור מתשלום מס שבח בישראל בתנאים מסוימים. התנאי העיקרי הוא שמדובר בדירת המגורים היחידה שלו בישראל ומחוץ לישראל. כלומר, שאין לו דירת מגורים אחרת גם במדינת התושבות שלו בחו"ל. כדי להוכיח את טענתו יצטרך המוכר להציג בפני מנהל מיסוי מקרקעין אישורים שונים ואסמכתאות לכך שאין בבעלותו דירה.

מיסוי השקעות נדל"ן של ישראלים בחו"ל

תושבי ישראל שרוכשים נדל"ן להשקעה מחוץ לישראל, צריכים להתחשב בהיבטי המס הבאים:

1. מס רווחי הון במכירת הדירה;

2. מס על הכנסות משכר דירה.

על פי כללי מיסוי בינלאומי, תושבי ישראל ישלמו את המס בראש ובראשונה למדינה שבה נמצא הנכס, ויגישו לרשויות באותה מדינה את הדיווחים הנדרשים. בנוסף, במרבית המקרים, בהתאם לכללי אמנות המס, תושבי ישראל יגישו דיווח גם לרשויות בישראל וישלימו במידת הנדרש את המסים גם כאן.

מיסוי השכרת דירות בחו"ל

ראו מאמר מפורט בנושא חלופות מיסוי השכרת נדל"ן על ידי תושב ישראל.