השקעה בדירה בחו"ל יכולה להיות עסק משתלם, ובלבד שלוקחים בחשבון את שיקולי המס גם בישראל וגם במדינה שבה נמצא הנכס. במאמר זה נענה על השאלות העיקריות בנושא - מהן חובות הדיווח לרשויות המס בישראל ובחו"ל, מהם שיעורי המס על הכנסה מדמי שכירות, מתי ניתן לקבל זיכוי עבור מס זר ששולם בחו"ל ועוד.
תושבי ישראל חייבים לדווח על הכנסה מהשכרת דירה בחו"ל, גם בישראל
תושב ישראל שהייתה לו הכנסה מדמי שכירות מהשכרת נדל"ן מחוץ לישראל (נכס להשקעה כמו דירה או נכס מסחרי), נדרש לדווח על כך ולשלם מס בראש ובראשונה בחו"ל - כלומר במדינת המקור, המדינה שבה נמצא הנכס.
בנוסף, תושב ישראל חייב כמובן לדווח על הכנסתו לרשות המסים בישראל ולשלם מס על ההכנסה אם מדובר בהכנסה חייבת. כלומר, העובדה שההכנסה כבר דווחה במסגרת דו"ח מס בחו"ל אינה פוטרת מחובת הגשת דו"ח מס בנוסף על כך בישראל.
שימו לב, אם אתם מחזיקים את הדירה דרך חברה (למשל חברת LLC בארה"ב), יש היבטים נוספים שחובה להתייחס אליהם. על כך במאמר נפרד.
עקרונית, קיימות שתי דרכים חלופיות לחשב את המס מדמי השכירות של נכס נדל"ן שנמצא בחו"ל:
(א) מסלול תשלום מס בשיעור 15% מדמי השכירות
(ב) מסלול תשלום מס בשיעור המס השולי שלכם
מסלול א' - תשלום מס על הכנסת דמי שכירות בחו"ל בשיעור 15%
לפי סעיף 122א לפקודת מס -
"יחיד שהייתה לו בשנת המס הכנסה מדמי שכירות מהשכרת מקרקעין מחוץ לישראל רשאי לשלם עליה מס בשיעור של 15%, במקום המס שהוא חייב בו לפי סעיף 121, אם ההכנסה אינה מעסק כאמור בסעיף 2(1)"
היתרון העיקרי בדיווח במסלול זה הוא שמדובר במסלול ברור ופשוט ליישום. כמו כן, אם לא הייתם חייבים בהגשת דו"ח מס שנתי (1301) לפני שהתחלתם להשכיר את הנכס, לא תהיה חובה להגיש דו"ח כזה גם אחרי, וניתן יהיה להסתפק בהגשת דיווח במסלול "מקוצר" ובתשלום שוברים.
לבחירה במסלול המס ישנם גם מספר חסרונות, כאשר המשמעותי ביותר הוא שלא ניתן לקבל זיכוי בגין מס זר ששולם בחו"ל על ההכנסה. במלים אחרות, מדובר בתשלום מס בישראל בנוסף למס הזר ששולחם בחו"ל. כך שאם במקביל נדרשת לשלם מס במדינה שבה הנכס מושכר, תהיה תוספת לשלם בסך 15% מההכנסה בישראל, מבלי שניתן יהיה לקזז את המס ששולם בחו"ל.
חסרון נוסף הוא שלא ניתן לדרוש ניכוי הוצאות שוטפות, כמו למשל הוצאות תיקונים בנכס, ריבית על הלוואה לרכישת הנכס וכו') כנגד ההכנסה. אולם, ניתן לדרוש פחת. כמו כן, אסור לקזז הפסדים מהכנסות שכירות שמוסו במסלול הזה.
מסלול ב' – תשלום מס על הכנסה מהשכרה בשיעור מס השולי
ניתן להגיש דו"ח מס בישראל ולבחור במסלול המס השולי, כלומר תשלום מס על פי מדרגות המס הרגילות שלכם. יש לשים לב שהחישוב יתחיל ממדרגת מס בשיעור של 31% (ולא 10% כפי שמחושב לגבי הכנסה מיגיעה אישית).
אם בוחרים במסלול מס השולי ניתן לדרוש את ההוצאות השוטפות כנגד ההכנסה הזו (למשל הוצאות בגין תיקונים בנכס, ריבית על הלוואה וכו'), ומותר לקזז הפסדים שהיו לכם מההכנסות הללו.
כמובן שניתן לדרוש זיכוי בגין מס זר ששולם בחו"ל. זה יבטיח שבכל מקרה לא תשלמו כפל מס, אלא תשלמו לכל היותר תשלימו את המס בישראל אם המס האפקטיבי בישראל יהיה גבוה יותר מהמס ששולם בחו"ל.
את החישובים צריך לעשות בהתאם לכללי החשבונאות בישראל ותוך עריכת התאמות נדרשות לצרכי מס.
ביטוח לאומי על הכנסות מהשכרת דירה בחו"ל
בחירה במסלול דיווח על הכנסה משכר דירה במסלול השולי עשויה לייצר חבות נוספת בתשלום דמי ביטוח לאומי בישראל. זאת, בשונה מהכנסות שימוסו במסגרת 'מסלול 15%', אשר פטורות מתשלום דמי ביטוח בישראל.
הסיבה לכך היא שבעוד שלפי סעיף 350 לחוק הביטוח הלאומי הכנסת שכירות במסלול 15% פטורה במפורש מדמי ביטוח, ואילו החוק שותק לגבי דמי שכירות שמוסו לפי מסלול המס השולי.
בשנת 2022 הנושא הובא להכרעה בבית הדין הארצי לעבודה בענין ברוך מרדכי. בית הדין פסק כי קיימת סתירה בעמדתו של הביטוח הלאומי, אשר הבחין בין הכנסות מהשכרת נדל"ן בישראל לבין הכנסות מהשכרת נדל"ן בחו"ל.
נקבע כי אמנם דיווח על הכנסות משכ"ד לפי מסלול המס השולי, מקים חזקה שמדובר בהכנסות מעסק שגם חייבות בדמי ביטוח לאומי. אולם, חזקה זו ניתנת לסתירה. במלים אחרות, לפי פסק הדין ניתן בהחלט לנסות להוכיח שההכנסה היא הכנסה פאסיבית ולפיכך לא חייבת בדמי ביטוח לאומי גם אם דווחה במסלול השולי מטעמים של חסכון במס.
חשוב להבחין בין הכנסה פאסיבית מהשקעה בנדל"ן להכנסה מעסק
כל האמור נכון כמובן בהנחה שמדובר בהכנסה פאסיבית, כלומר הכנסה מהשקעה בנכס. אם לעומת זאת מדובר בהכנסה אקטיבית מעסק, הרי שהתוצאות גם במישור מס הכנסה וגם במישור ביטוח לאומי יהיו שונות.
ככל שאכן מדובר בהשקעה פאסיבית, המסלול הראשון יתאים בדרך כלל למי שנמצא במדרגת מס שולי גבוה, או אם למשל אין לו הוצאות משמעותיות שניתן להפחית משכר הדירה.
המסלול השני עשוי להתאים למי שמשלם מסים בחו"ל, או למי שהיו לו הוצאות משמעותיות בגין הנכס.
כמובן שעורך דין ו/או רואה חשבון מיסוי בינלאומי יכול לעזור לכם לעשות את הבחירה במסלול הדיווח הנכון, לערוך סימולציה ולודא שאתם בוחרים במסלול הדיווח האופטימלי עבורכם.
למידע נוסף בנושא מיסוי ורילוקיישן היכנסו לאתר
טינה קפלן - עו"ד (B.A ראיית חשבון), עוסקת בתחום המיסים משנת 2011. מתמחה במיסוי בינלאומי, מיסוי תושבי ישראל שמשקיעים בחו"ל, ומלווה תושבי ישראל ברילוקיישן, הגירה ותושבים חוזרים.
ניתן ליצור קשר מכל העולם גם ב-Whatsapp
*האמור לעיל הינו בגדר סקירה כללית בלבד, ואין לראות בכך משום יעוץ משפטי או מיסויי, ואין להסתמך על כך ללא קבלת יעוץ פרטני ומותאם אישית.