• טינה קפלן

מיסוי השכרת דירות ונדל"ן מחוץ לישראל


מיסוי הכנסה והשקעה של תושב ישראל מהשכרת נדל"ן בחו"ל


מחירי הדירות הגבוהים בישראל גורמים להרבה ישראלים לחפש איך להשקיע את החסכונות שלהם מעבר לים. היעדים הפופולריים לרכישת דירות הם במדינות מזרח אירופה: דירות להשקעה בולגריה או פולין, וגם דירות במדינות כמו אנגליה, גרמניה, יוון ואפילו פורטוגל (שהרבה מתושבי ישראל זוכים לגישה נוחה אליה בזכות הדרכון הפורטוגלי החדש שלהם). כמובן שרבים פונים להשקיע בנדל"ן גם בארצות הברית, ורוכשים שם גם דירות למגורים וגם נכסים מסחריים.


מדובר בהשקעה שיכולה להיות מאד משתלמת, אך רק בתנאי שלוקחים בחשבון את כל העלויות הכרוכות בהשקעה, ובעיקר את נושא המיסוי הבינלאומי: מסים בחו"ל וכמובן גם מסים בישראל.


תושב ישראל שהייתה לו הכנסה מדמי שכירות מהשכרת נדל"ן מחוץ לישראל (נכס למגורים כמו דירה או נכס מסחרי), חייב כמובן לדווח על כך לרשות המסים בישראל ולשלם מס הכנסה.


שימו לב, אם אתם מחזיקים את הנכס באמצעות חברת אחזקות בבעלותכם (למשל חברת LLC בארה"ב), יש היבטים נוספים שחובה להתייחס אליהם. על כך אכתוב במאמר נפרד.


עקרונית, קיימות שתי דרכים חלופיות לחשב את המס מדמי השכירות של נכס נדל"ן שנמצא בחו"ל:


(א) מסלול תשלום מס בשיעור 15% מדמי השכירות

(ב) מסלול תשלום מס בשיעור המס השולי שלכם

אפשרות א' - תשלום מס על הכנסת דמי שכירות בשיעור 15%


  • אסור לדרוש הוצאות שוטפות (למשל הוצאות תיקונים בנכס, ריבית על הלוואה לרכישת הנכס וכו'). שימו לב: ניתן לדרוש פחת. לרוב זו כשלעצמה "הוצאה" שתפחית את ההכנסה מדמי השכירות באופן משמעותי.

  • אסור לקזז הפסדים מההכנסות הללו.

  • החסרון הכי משמעותי: לא ניתן לקבל זיכוי בגין מס זר ששולם בחו"ל על שכר הדירה. במלים אחרות, מדובר בתשלום מס בישראל בנוסף למס הזר ששולחם בחו"ל. כך שאם במקביל נדרשת לשלם מס במדינה שבה אתה משכיר את הנכס, תצטרך לשלם 15% בישראל ולא תוכל לקזז את המס ששולם בחו"ל מהמס שאתה צריך לשלם בישראל.

  • אם לא הייתם חייבים בהגשת דו"ח מס שנתי (1301) לפני שהתחלתם להשכיר את הנכס, לא תהיה חובה להגיש דו"ח כזה גם אחרי, וניתן יהיה להסתפק בהגשת דיווח במסלול "מקוצר" ובתשלום שוברים.

אפשרות ב' – תשלום מס על הכנסת דמי שכירות בשיעור המס השולי


  • תשלום מס על פי מדרגות המס הרגילות על ההכנסה משכירות. יש לשים לב שהחישוב יתחיל ממדרגה בשיעור של 31% (ולא 10% כפי שמחושב לגבי הכנסה מיגיעה אישית).

  • מותר לדרוש הוצאות כנגד ההכנסה הזו (למשל הוצאות בגין תיקונים בנכס, ריבית על הלוואה וכו'). כמובן שבנוסף ניתן גם לדרוש פחת.

  • מותר לקזז הפסדים שהיו לכם מההכנסות הללו.

  • מותר לקבל זיכוי בגין מס זר ששולם בחו"ל. זה יבטיח שבכל מקרה לא תשלמו כפל מס, אלא לכל היותר תשלימו את המס בישראל אם החישוב פה יצא גבוה יותר מהחישוב בחו"ל.

ביטוח לאומי על הכנסות משכר דירה


הידעתם? הכנסה משכר דירה במסלול השולי יכולה לחייב אתכם בתשלום דמי ביטוח לאומי בישראל!


מדובר על הכנסה פאסיבית שהביטוח הלאומי מכנה אותה "הכנסה אחרת". שיעור המס על ההכנסה הזו הוא כ-12%, אבל התשלומים לא יקנו לכם זכויות נוספות.


שימו לב שהביטוח הלאומי נותן פטור מתשלום דמי ביטוח על הכנסה פאסיבית בסכום של עד ל-25% מהשכר הממוצע במשק (כ-28,000 ש"ח).


אבל, אם הנכס נרכש במשותף על ידי בני זוג, הביטוח הלאומי מאפשר לכם לחלק את ההכנסה הזו ולכל אחד מכם לקבל את הפטור. בכך למעשה אפשר לקבל "כפל פטור" מתשלום דמי ביטוח לאומי על הכנסה משכר דירה.

איך בוחרים בין מסלול המיסוי - מס קבוע או מס שולי?


המסלול הראשון יתאים בדרך כלל למי שנמצא במדרגת מס שולי גבוה, או אם למשל אין לו הוצאות משמעותיות שניתן להפחית משכר הדירה.


המסלול השני עשוי להתאים למי שמשלם מסים בחו"ל, או למי שהיו לו הוצאות משמעותיות בגין הנכס. כמובן שבמקרה כזה צריך לקחת בחשבון גם תשלום פוטנציאלי לביטוח הלאומי שעשוי להפוך את המסלול לפחות משתלם.


כמובן שמומחה מיסוי בינלאומי יכול לעזור לכם לעשות את הבחירה במסלול הדיווח הנכון, ולודא שמתחשבים בכל ההוצאות באופן מקסימלי, ובוחרים במסלול הטוב ביותר עבורכם.


יש לכם שאלות נוספות? צריכים יעוץ מס פרטני? מוזמנים ליצור איתי קשר בטלפון, במייל או לשלוח הודעת Whatsapp למספר: 054-9449314


טינה קפלן היא עורכת דין, עוסקת בתחום המיסים משנת 2011. מתמחה באופן ייחודי במיסוי בינלאומי בישראל של יחידים: תושבי ישראל שמשקיעים בחו"ל, תושבי ישראל שעוברים לחו"ל לרילוקיישן זמני או קבוע ותושבים חוזרים.


*אין לראות באמור לעיל משום יעוץ משפטי ואין להסתמך על כך. בכל מקרה מומלץ להיוועץ באיש מקצוע לפני קבלת החלטה.