תושבי חוץ ומי שניתקו תושבות כפופים לכללי מס אחרים מתושבי ישראל בעסקאות נדל"ן - גם ברכישה וגם במכירה. הבדל במעמד התושבות עשוי לשנות את חבות המס בעשרות אלפי שקלים, ולכן קריטי לבדוק את ההשלכות עוד לפני שחותמים.
התושבות קובעת את המס
לפני שבוחנים את כדאיות העסקה, יש לקבוע את מעמד התושבות של הרוכש או המוכר. סטטוס התושבות משפיע הן על שיעורי מס הרכישה והן על ההקלות במס שבח - ומי שמתכנן לנתק או להחזיר תושבות צריך לשקלל גם את תזמון העסקה ביחס למועד הניתוק.
מס רכישה לתושבי חוץ
מס הרכישה נקבע לפי מדרגות. חלק מההקלות הניתנות לתושב ישראל הרוכש דירה יחידה אינן חלות באופן אוטומטי על תושב חוץ, כך שהחבות עשויה להיות גבוהה יותר. עם זאת, במקרים מסוימים - למשל לעולים חדשים או לתושבים חוזרים בסמוך לחזרתם - קיימות הקלות ייעודיות שכדאי לבדוק מראש.
מס שבח במכירה
במכירת נכס, החישוב של מס השבח מביא בחשבון את השבח הריאלי, את הפחת ואת תקופת ההחזקה. לתושבי חוץ עשויות לחול הוראות שונות, ולעיתים מתגלה זכאות להחזר מס שבח או מס רכישה ששולמו ביתר. בדיקה מדוקדקת של השומה יכולה להניב החזר משמעותי.
מבנה החזקה וייצוג מול הרשות
השאלה אם להחזיק את הנכס באופן אישי או באמצעות חברה משפיעה על המיסוי לאורך כל חיי ההשקעה - מהרכישה, דרך ההשכרה ועד המכירה. לצד תכנון מבנה ההחזקה, ליווי מקצועי כולל גם ייצוג מול מיסוי מקרקעין: הגשת השגות, עררים ובקשות לתיקון שומה ולהחזר מס.